Разные скорости

По состоянию на август 2008 года, рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга, распределенный между 20 административными районами и включающий в себя более 1,5 млн квартир, характеризуется стабильностью. Как и в 2007-м, ежемесячный рост цен в этом году составляет 1,5–2%.

Активный рост цен наблюдается едва ли не во всех рыночных сегментах. Если на первичном рынке за первые 7 месяцев года он составил 25%, то на рынке вторичного жилья темпы роста оказались в районе 35%.

Лидером по росту цен на новостройки оказался Красногвардейский район. Стоимость здешнего  квадратного метра за прошедшие шесть месяцев выросла более чем на 37%. В свою очередь, Фрунзенский район продолжает удерживать пальму первенства в списке районов с наиболее доступной городской недвижимостью, однако темпы удорожания жилья в этом году велики, и, по мнению специалистов, предсказать, какая ситуация с ценами будет наблюдаться в этом районе к концу года, невозможно.

Самым интенсивно застраиваемым районом города остается Приморский, на него приходится около 30% первичного рынка. Большая часть района застраивалась в 80-90-е годы домами с хорошими потребительскими свойствами, поэтому и цены на типовое жилье и на первичном, и на вторичном рынке – среди самых высоких в городе.

Традиционно медленными темпами происходит рост цен на жилье в элитных районах. В Санкт-Петербурге это прежде всего Центральный и Петроградский. Если в большей части города стоимость квадратного метра жилья в текущем году выросла в среднем на 27–30%, то в историческом центре этот показатель составил всего 4–5%.

Разные цифры

В настоящее время средняя стоимость квадратного мера на вторичном рынке составляет 104–105 тыс. руб. Средние цены по типам квартир распределились следующим образом: однокомнатные – 107 721,8 руб./кв. м, двухкомнатные – 104 428,3 руб./кв. м, «трешки» – 103 631 руб./кв. м, четырехкомнатные – 101 136,1 руб./кв. м.

Кроме того, в июле на первичном рынке неочевидным образом увеличился разрыв цен на квадратный метр в 1–3-комнатных и четырехкомнатных квартирах (сравните: средняя цена метра в «трешке» держится на уровне 87 тыс. руб., а в четырехкомнатной квартире – 105 тыс. руб.). По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, причина простая: двух-трехкомнатные квартиры могут относиться как к эконом- (малогабаритные квартиры), так и к бизнес- или элит-классу, четырехкомнатная же квартира – это почти всегда элитное жилье, поэтому средняя цена «квадрата» в таком жилье значительно (на 15 тыс. руб./кв. м) дороже, чем в квартирах с меньшим количеством комнат.

Наименьшие показатели спроса характерны в основном для неликвидных квартир, прежде всего хрущевок, тогда как устойчивой популярностью продолжают пользоваться недорогие квартиры в элитных районах Санкт-Петербурга, прежде всего Центральном, а также в исторических: в Петроградском районе и на Васильевском острове. «На квартиры в этих районах всегда существует устойчивый спрос, благодаря наличию «своего» потребителя», – говорит глава аналитического отдела агентства недвижимости «Итака» Анна Евангелиева. Высокой популярностью в Северной столице традиционно продолжает пользоваться и типовое жилье, рыночная доля которого составляет до 75%. «Большинство питерцев не могут себе позволить жить в элитных новостройках исторических районов, ограничиваясь приобретением дешевого малогабаритного жилья», – продолжает Евангелиева. Сегодня стоимость квадратного метра жилья массового спроса находится в районе 80 тыс. руб.

По-настоящему элитного жилья в Санкт-Петербурге, как ни странно это звучит, не так уж и много. За пределами Центрального и Петроградского районов большая часть элитных комплексов (таких как «Северные пенаты», «Петроградский эталон», «Столица Residence», «Статский советникъ» и др.) сконцентрирована в Московском районе. Стоимость квадратного метра жилья здесь одна из самых высоких во всей Северной столице и нередко доходит до $ 10 тыс.


Схожие прогнозы

По поводу дальнейшего развития ситуации на рынке генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук говорит следующее: «На мой взгляд, цены в среднесрочной перспективе будут вести себя достаточно стабильно. Это связано с более-менее реализованным отложенным спросом, а также с трансформацией психологических факторов, влияющих на ценовую ситуацию (ажиотажный момент и т. д.). К тому же к концу этого – в начале следующего года рынки будут носить выраженный сезонный характер, т. е., в частности, на вторичном рынке недвижимости будет продолжаться летнее затишье, уменьшение количества сделок, рост цен будет на уровне инфляции».

К осени прогнозируется устойчивый рост перечисленных показателей, продолжает эксперт. Причин этому несколько: это и влияние ипотечного рынка (текущий устойчивый тренд – удорожание ипотечных продуктов), и высокие цены на энергоносители, и стабильный рост федеральных инвестиций в Северо-Западный регион. «Поскольку существуют тенденции к увеличению инвестиций, как федеральных, так и со стороны ведущих российских монополистов («Охта-Центр» и т. д.) все это неизбежно отразится на рынке недвижимости, – говорит Гаврильчук. – Даже несмотря на то что будут вводиться новые проекты со многими миллионами метров жилой площади, город в состоянии это переварить, при условии что наша администрация сможет подтянуть инфраструктуру: транспортную, инженерно-энергетическую и социальную. Вообще, на сегодняшний день в некоторых сегментах рынка недвижимости наблюдается истинно российский феномен – предложение опережает спрос, но цены растут».

По словам Анны Евангелиевой, даже незначительного снижения цен к концу этого – началу следующего года ожидать бессмысленно.

Источник: "Собственник"